Ulcinjska solana – Pravno pitanje vlasništva

Analiza pravnog pitanja vlasništva Ulcinjske solane urađena je za potrebe 4. Međunarodne konferencije 2019.godine i zasnovana je uglavnom na opštepoznatim i javno objavljenim činjenicama.

Pitanje da li je Solana “Bajo Sekulić” AD Ulcinj u stečaju vlasnik zemljišta iz Lista nepokretnosti br. 182 KO Ulcinjsko Polje ili na istom ima samo pravo korišćenja, ne bi trebalo da predstavlja naročito složeno pravno pitanje. U pravno uređenim državama odgovor na takvo pitanje dobija se jednostavnim uvidom u katastar nepokretnosti. Na žalost, katastar nepokretnosti u Crnoj Gori ne funkcioniše na načelima pouzdanosti i određenosti, pa se pitanje vlasništva i na ovako vrijednim nepokretnostima mora rješavati na drugi način. Mada je zakonom propisano[2] da sadržina svakog upisa u katastar nepokretnosti mora biti potpuno određena u pogledu nepokretnosti na koju se upis odnosi, vrste upisa, prava i drugih činjenica koje se upisuju, kao i u pogledu subjekta upisa, redosljeda prvenstva upisa i isprava na osnovu kojih je upis izvršen, u navedenom listu nepokretnosti nije navedeno ko je vlasnik predmetnog zemljišta.

Zato se odgovor na ovo pitanje ne dobija tamo gdje bi trebalo da se dobije – u katastru nepokretnosti, već tumačenjem propisa i utvrđivanjem pravnih činjenica na osnovu dostupnih informacija vezanih za ovo privredno društvo i njegov odnos sa državom.

SVOJINA ILI KORIŠĆENJE?

Dakle, u katastru nepokretnosti nije navedeno ko je vlasnik predmetnog zemljišta, ali jeste da Solana ima pravo korišćenja. Međutim, čak i pravo korišćenja zemljišta od strane Solane koje je upisano u katastru nepokretnosti sada je više nego sporno. Naime, nesporno je da je Solana imala sa državom zaključen ugovor o koncesiji – eksploataciji soli. Po tom ugovoru Solana je imala pravo korišćenja zemljišta i pribiranja plodova sa istog, odnosno pravo ekploatacije soli. Navedene činjenice ukazuju da je država kao vlasnik zemljišta dala koncesiju Solani, po kojoj je Solana imala pravo korišćenja. Shodno članu 23. Zakona o koncesijama, pokretanjem postupka stečaja nad Solanom, ovo privredno društvo je postalo nepodobno za davanje ili produženje koncesije i sa istim nije produžen ugovor o koncesiji. Stoga je nesporno i da je i pravo korišćenja, odnosno ekspoatacije soli koje je Solana imala, prestalo kada koncesija nije produžena zbog nepodobnosti dotadašnjeg koncesionara. Takođe, koncesija se oduzima kada se nad koncesionarem pokrene postupak stečaja.[3]

Zato u konkretnom slučaju nema mjesta primjeni odredbe člana 419. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima koja propisuje pretvaranje prava iz društvene svojine na način što pravo korišćenja na državnoj svojini postaje pravo svojine. Solana nije imala pravo trajnog korišćenja predmetnog zemljišta u državnom vlasništvu da bi se sada moglo govoriti o pretvaranju u pravo svojine po navedenoj zakonskoj odredbi. Pravo korišćenja, odnosno eksploatacije soli bilo je definisano i oročeno ugovorom o koncesiji zaključenim sa vlasnikom – državom. Svaki koncesionar ima zaključen ugovor sa državom kao vlasnikom nepokretnosti kojim se koncesionaru daje pravo korišćenja, odnosno eksploatacije na određeni period. Koncesija se može produžiti nakon isteka prvobitno ugovorenog roka i to najduže za polovinu roka koji je propisan ugovorom o koncesiji.[4]

Stoga je jasno da koncesionar ne može postati vlasnik nepokretnosti sa pozivom na član 419. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima ni tokom trajanja ugovora, ni nakon što ugovor prestane da važi. U konkretnom slučaju, Solana je bila koncesionar i u skladu sa ugovorom je bila obavezna da plaća koncesionu naknadu za korišćenje zemljišta, odnosno ekspoataciju soli. Dakle, Solana nikada nije bila vlasnik predmetnog zemljišta i nikada nije u postupku privatizacije ili bilo kom drugom zakonitom postupku platila tržišnu naknadu vrijednosti predmetnog zemljišta da bi tako stekla pravo svojine na zemljištu. U krajnjem, koncesija nije mogla biti produžena sa Solanom zbog pokretanja stečajnog postupka i ista je morala biti oduzeta kada je pokrenut postupak stečaja nad Solanom.

Osim navedenog, članom 9. stav 2. Zakona o državnoj imovini propisano je da prirodna bogatstva i dobra u opštoj upotrebi ne mogu biti objekti privatne svojine. Identična je i odredba člana 22. stav 3. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima. Takođe, koncesije se daju za korišćenje prirodnih bogatstava, dobara u opštoj upotrebi i drugih dobara od opšteg interesa.[5] Tako je i predmetno zemljište dato za korišćenje – eksploataciju soli i zato je nesporno da Solana nema pravo vlasništva.

ZAŠTITA DRŽAVNE IMOVINE I POSTUPANJE DRŽAVNIH ORGANA  

Problem pitanja vlasništva na zemljištu iz Lista nepokretnosti br. 182 KO Ulcinjsko Polje uzrokovali su nadležni državni organi nevršenjem službenih dužnosti evidentiranja državne imovine, te dužnosti zaštite i staranja o državnoj imovini. Shodno Zakonu o državnoj imovini,[6] Uprava za imovinu je bila dužna da do kraja septembra 2009. godine uspostavi jedinstvenu evidenciju nepokretnih stvari iz državne imovine. Po istom zakonu,[7] državni organi i javne službe čiji je osnivač Crna Gora, odnosno organi opštine i javne službe čiji je osnivač opština bili su dužni da u istom roku izvrše popis, procjenu i evidentiranje nepkretnih i pokretnih stvari koje koriste. Dalje, nepokretne stvari u državnoj svojini evidentiraju se u Registru nepokretnosti koji vodi Uprava za imovinu[8], taj Registar sadrži podatke o nepokretnoj stvari, osnov sticanja prava i vrijednost nepokretne stvari, a podaci u istom moraju biti saglasni sa podacima iz katastra nepokretnosti.[9] Takođe, Uprava za imovinu je, nakon pribavljanja potrebnih podataka, bila dužna da podnese zahtjev katastru nepokretnosti radi upisa prava državne svojine.[10]

Ni jednu od propisanih dužnosti u slučaju zemljišta iz Lista nepokretnosti br. 182 KO Ulcinjsko Polje, nadležni državni organi nijesu izvršili. Tako je ostavljen prostor za sporenje prava svojine i stvaranje prostora da se ova državna imovina velike vrijednosti preda u posjed drugim licima bez ikakve naknade i omogući im se sticanje velike imovinske vrijednosti na štetu države. Kada se tome doda činjenica da je u Prostornom planu iz 2008. godine promijenjena namjena predmetnog zemljišta i isto od industrujskog pretvoreno u građevinsko zemljište sa predviđenim kompleksima turističke zone, čime je vrijednost zemljišta uvećana više nego 300 puta, onda se nameće zaključak da nadležni organi rade na štetu državnog interesa, a u korist lica koja su postala vlasnici Solane. Štaviše, ovakvo postupanje nadležnih državnih organa ukazuje na sumnju da se radi o korupciji na viskom nivou koja za rezultat ima sticanje ogromne imovinske koristi za određena lica, a na štetu državne imovine.

Takođe, Zaštitnik imovinsko-pravnih interesa Crne Gore potpuno je pasivan u zaštiti državne imovine i ni jednom radnjom nije sporio Solani pravo svojine na predmetnom zemljištu, niti je preduzeo išta u stečajnom ili nekom drugom postupku da se učini nespornim da se radi o državnoj imovini. Posebno zabrinjava pasivnost Zaštitnika imovinsko-pravnih interesa Crne Gore u stačajnom postupku gdje je kao zastupnik tzv. izlučnog povjerioca (države) na osnovu stvarnog prava državne svojine na zemljištu, mogao odmah tražiti da se predmetno zemljište izdvoji iz stečajne mase[11] čime bi se učinilo nespornim da se radi o državnoj svojini.

Za razliku od nedopustive pasivnosti državnih organa, vlasnici Solane predali su tužbu Privrednom sudu i pokrenuli postupak radi priznanja prava svojine ili isplate 200 miliona eura. Međutim, ovaj postupak je prekinut upravo na predlog Zaštitnika imovinsko-pravnih interesa Crne Gore dok se ne okonča postupak koji je Solana pokrenula kod Savjeta za privatizaciju radi pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine.

Prema pisanjima medija,[12] u rješenju Privrednog suda kojim se postupak prekida navodi se da okončanje postupka zavisi od ocjene nadležnog Ministarstva održivog razvoja da li je i u kom dijelu zemljište Solane prirodno bogatstvo.

Tako je rješavanje ovog pravnog pitanja faktički povjereno izvršnoj vlasti čiji predstavnici u ovom slučaju u kontinuitetu postupaju na štetu državnog interesa i imovine. Pitanje vlasništva je pravno pitanje i to pitanje, kada je sporno, treba da rješava nadležni sud. Sporna pravna pitanja sud ne može da rješava zavisno od mišljenja izvršne vlasti, niti da od izvršne vlasti traži mišljenje o pravnom pitanju, kako u ovom slučaju traže Zaštitnik imovinsko-pravnih interesa Crne Gore i Privredni sud Crne Gore.

STEČAJ

U Solani je 2005. godine uvoden programirani stečaj zbog duga od 13.000 eura, a od 2011. godine Solana je u stečaju zbog duga od blizu 6 miliona eura, od čega su više od polovine potraživanja po osnovu zarada zaposlenih i doprinosa za iste.

Zakonom o stečaju propisano je načelo hitnosti stečajnog postupka u kome nije dozvoljen zastoj i prekid postupka.[13] Po istom zakonu,[14] stečajni upravnik je dužan da postupa savjesno i blagovremeno i posebno je dužan da izvrši popis materijalne imovine stečajnog dužnika, pokrene odgovarajući postupak ako smatra da se imovina stečajnog dužnika nalazi u posjedu trećih lica, pretvori nenovčana sredstava stečajnog dužnika u novčana i obavijesti o stečajnom postupku odgovarajuće organe koji vrše registraciju nepokretne imovine koja podliježe državnom evidentiranju. Takođe, stečajni upravnik je dužan da popiše stvari koje ulaze u stečajnu masu uz naznačenje njihove procijenjene vrijednosti.[15]

Postupak stečaja nad Solanom još uvijek nije okončan, ne zna se šta predstavlja imovinu stečajnog dužnika, stečajni upravnik nije pokrenuo nikakav postupak u odnosu na državno vlasništvo na predmetnom zemljištu, niti se uopšte zna da li je predmetno državno zemljište dio stečajne mase. Dosadašnje trajanje postupka očigledno ukazuje da se radi o nezakonitom prekidu ili zastoju stečajnog postupka.

HIPOTEKE NA TERET DRŽAVNE IMOVINE

Dodatno, nepokretnosti iz lista br. 182 bile su opterećene i hipotekama u korist Prve banke AD Podgorica i Crnogorske komercijalne banke AD Podgorica, a po ugovorima o hipoteci iz 2005, 2006, 2007. i 2008. godine. U vrijeme zaključenja ovih ugovora, kao i nikada prije ili kasnije, hipotekarni dužnik Solana nije imala pravo svojine na nepokretnostima koje su opterećene hipotekom. Ipak, u svakom od ovih slučajeva katastar nepokretnosti je bez problema donosio rješenja kojima je državnu imovinu opterećivao hipotekama i banke su bez problema isplatile više miliona eura kredita.

Takođe, Zaštitnik imovinsko-pravnih interesa Crne Gore ni u ovom slučaju nije preduzeo ništa, nije pokrenuo postupak utvrđivanja ništavosti ovih ugovora kojima je opterećena državna imovina u privatnom interesu, niti je na bilo koji način osporio opterećivanje predmetnih nekretnina. Tako je omogućeno drugim licima da na račun državne imovine steknu imovinsku korist velike vrijednosti.

ZAKLJUČAK

Zemljište iz Lista nepokretnosti br. 182 KO Ulcinjsko Polje predstavlja državnu svojinu i Solana na istom nema ni pravo korišćenja jer je isto izgubila otvaranjem stečajnog postupka zato što je postala nepodobna za koncesionara.

Ranije je Solana imala pravo korišćenja zemljišta, odnosno pravo eksploatacije soli koji je ograničeno ugovorom o koncesiji zaključenim sa vlasnikom – državom Crnom Gorom.

Problem vlasništa na predmetnom zemljištu, odnosno sporenje državi prava svojine na istom, rezultat je neažurnog, neprofesionalnog i nezakonitog postupanja državnih organa. Pitanje vlasništva na predmetnom zemljištu jednostavno je rješivo kada bi državni organi obavili svoje dužnosti u smislu evidentiranja i zaštite državne imovine.

Dosadašnje postupanje državnih organa u slučaju Solane nije bilo u javnom interesu i u interesu zaštite državne imovine, već je omogućilo vlasniku Solane da preko državne imovine stekne milionsku imovinsku korist.

Umjesto da sporno pitanje vlasništva riješi nadležni sud u zakonito sprovedenom postupku, to pitanje i dalje zavisi od mišljenja izvršne vlasti čije su odluke dovele do propasti Solane, sticanja ogromne imovinske koristi od strane drugih lica na račun državne imovine i čije (ne)postupanje je u krajnjem pitanje vlasništva učinilo spornim i ostavilo mogućnost da se vrijedna državna imovina bez ikakve naknade preda drugim licima.


[1] Ova analiza urađena je za potrebe 4. Međunarodne konferencije i zbog ograničenog vremena zasnovana je uglavnom na opštepoznatim i javno objavljenim činjenicama.

[2] Član 13b Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti

[3] Član 53. stav 2. tačka 4. Zakona o koncesiji

[4] Član 8. stav 3. Zakona o koncesiji

[5] Član 2. Zakona o koncesijama

[6] Član 70.

[7] Član 67. stav 1.

[8] Član 46. stav 1.

[9] Član 47.

[10] Član 71. stav 1.

[11] Član 52. Zakona o stečaju

[12] Dnevne novine “Dan” od 09.05.2015. godine, tekst “Čekaju mišljenje Savjeta koji ćuti od 2011.”, “Privredni sud prekinuo postupak između Solane i Države”

[13] Član 8.

[14] Član 33.

[15] Član 108. stav 1.